Локомотивом вітчизняного ринку нерухомості, безумовно, є столиця. І тут за рік ціна квадратного метра в новобудовах у доларовому еквіваленті зросла на 31,6%: у жовтні 2020-го метр в середньому коштував 950 доларів, а у жовтні 2021-го — 1250 доларів (про це свідчать дані ЛУН).
Щоб порівняти, багато це чи ні, директор із розвитку ЛУН Андрій Мима нагадав, що за попередні 5 років середня ціна зросла лише на 15%.
Хоч Київ і є безумовним лідером ринку, зростають ціни й в інших містах. Наприклад, у Львові середня ціна квадратного метра за 2021 рік зросла з 650 до 770 доларів, в Одесі — з 750 до 810.
Причини зростання
Інфляція. Одна з головних причин — стрімке зростання цін на світових ринках, що впливає й на нашу країну. В Україні інфляція цьогоріч перевищує 10%, а, наприклад, у Єврозоні за підсумками жовтня вона становила 4,1% — найбільший показник від липня 2008 року. Дорожчають, серед іншого, й будівельні матеріали.
«Собівартість будівництва, за скромними підрахунками, зросла на 30-40%. Подорожчало все: метал, бетон, пісок, щебінь тощо. У першому півріччі ми бачили, як деревина та металопрокат стрибнули в ціні в декілька разів», — каже в розмові з hromadske експертка з нерухомості Вікторія Берещак.
Крім самих матеріалів, треба ще й більше платити будівельникам. Впливає і здорожчання енергоресурсів.
Попит. Ще один украй важливий фактор — зростання попиту на тлі пропозиції, «що не встигає». І тут є низка факторів. По-перше, нерухомість купують не тільки для проживання, а і як інвестицію. Такий спосіб вкласти гроші став привабливішим за банківські депозити, які через високу інфляцію не надто вигідні.
«На сьогодні, за статистикою, українці живуть найзаможніше за всю незалежну історію. Офіційна середня заробітна плата в столиці наближається вже до 1000 доларів на місяць», — наголошує директор із маркетингу ЛУН Денис Суділковський в коментарі hromadske.
Тобто, беручи до уваги середню ціну за метр у Києві у 1250 доларів (економклас — 840, в передмісті — 720 доларів), середньостатистична пара може думати про купівлю квартири з виплатами на кілька років (без урахування початкового внеску 30-40%), продовжує він.
За дослідженням ЛУН, зацікавленість у купівлі житла серед дорослого населення з доступом до інтернету є у 63% киян, 45% львів’ян, 49% одеситів. Звісно, це не означає, що всі вони мають таку можливість, але доходи людей зростають. Так, цьогоріч уперше в історії середня зарплата в Україні перевищила 500 доларів.
Пропозиція. Кількість нових метрів на ринку нерухомості, які забудовники можуть запропонувати, «постраждала» від коронакризи, адже багато хто очікував на серйозний економічний удар.
«У 2020 році девелопери сфокусувалися на поточних ЖК й відклали старт нових. Це створило “дірку” у пропозиції. Разом із тим покупці не відчули негативних наслідків карантину й надалі хочуть купувати житло — як собі, так і для інвестицій», — пояснює в коментарі hromadske Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group.
Держава також доклала свою руку до стримування пропозиції на ринку — йдеться про реформу Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), яка мала репутацію вкрай корупційного органу. У вересні його остаточно ліквідували, але через реформування затягувався процес отримання дозволів на будівництво.
Водночас поки не зрозуміло, як працюватиме нова структура архітектурно-будівельного контролю, зазначають експерти.
Що таке «бульбашка» і чи є вона в Україні?
У зв’язку зі стрімким зростанням ціни на нерухомість почалися розмови про «перегрівання» ринку та утворення так званої «бульбашки», яка в якийсь момент лусне та обвалить ціни. Найяскравіший приклад такого явища — економічна криза 2008 року, яка розпочалась з обвалу ринку нерухомості у США.
Кредити. У випадку «бульбашки» насамперед має бути велике кредитне плече, яким можуть користуватися покупці.
«Це та сама доступна іпотека під низький відсоток, яка окрилює — часто людина бере на себе більше, ніж може дозволити. Тобто в країні має бути розвинуте кредитування, щоби кредитне плече стало головним способом купівлі нерухомості», — пояснює Вікторія Берещак.
Однак навіть із запуском державної програми «Доступна іпотека 7%» в Україні такого немає і близько. Вона працює з весни цього року, і станом на початок листопада лише тисяча сімей скористалися нею.
У межах цієї програми видали 864 млн грн іпотечних кредитів. Загалом же, за даними НБУ, за перші дев’ять місяців 2021 року вітчизняні банки видали 7,5 тисячі кредитів на майже 6,1 млрд грн. Водночас беруть такі кредити здебільшого ті, хто купує житло на вторинному ринку — таких майже 90%.
Тобто для купівлі житла в новобудовах кредити українці майже не беруть. Для порівняння — у 2020 році на первинному ринку лише в Києві продали понад 40 тисяч квартир на 75 млрд гривень.
Також банки можуть фінансувати й забудовників, однак в Україні такого фактично немає, адже відсутні механізми контролю за використанням коштів забудовником, і загалом його важко притягнути до відповідальності й повернути кошти, пояснює Володимир Даниленко, комерційний директор SAGA Development.
«Коли є таке фінансування, забудовник не обмежений лише своїми грошима й може будувати більше, а клієнт за наявності доступної іпотеки може купити більше, ніж здатний заплатити. Це створює тиск на ринок й додаткові ризики для обох сторін», — зазначає він.
Спекулятивний попит. Другою ознакою «бульбашки» є великий інвестиційний попит, коли більшість людей купують житло, не щоб туди заїхати, а як інвестицію. Така ситуація притаманна США і ЄС, звідки до нас і прийшов термін «бульбашка», наголошує Олексій Коваль.
«Наприклад, у Берліні винаймають житло близько 85% населення. Натомість в Україні 75-80% у нових ЖК купуються для особистого проживання, аби зробити там ремонт і заїхати родиною. Тому незрозуміло, про яку “бульбашку” взагалі може йтися», — додає він.
Тобто, якщо говорити про «перегрівання» ринку, йдеться про економічно необґрунтовані ціни. А теперішня ситуація в Україні має цілком ринкові пояснення, забудовники не мають екстрамаржинальності, як це було перед кризою 2008 року, та й про картельну змову також не йдеться, вважають експерти.
Що буде з цінами далі?
Обвалу не буде. Відсутність «бульбашки» означає, що на обвал цін чекати не варто. Водночас деякі фактори, що штовхають ціни вгору, подекуди сходять нанівець.
Зокрема, якщо в першій половині року інвестиційний попит зріс до 40%, то з вересня він почав серйозно скорочуватися, каже Вікторія Берещак. За даними як ЛУН, так і Perfect Group, він вже становить 20-25%.
«Девелопери називають декілька причин. Насамперед частина попиту вже задоволена. Також події на світовій енергетичній та геополітичній арені стали “сліпими зонами”, які змушують інвесторів зачекати з купівлею», — каже Берещак.
Тобто люди, які хочуть купити житло саме для інвестиції, вже не так тиснуть на ціну, адже попит із їхнього боку впав.
Ціни продовжать зростати, але повільніше. Попри це, аналітики зниження ціни не прогнозують. За словами Олексія Коваля, дефіцит пропозиції тиснутиме на ринок, тому наступного року нерухомість продовжить дорожчати. Але не так стрімко, як цьогоріч. Сам він прогнозує у 2022 році подорожчання на 15-20%.
Володимир Даниленко та Вікторія Берещак вказують, що, попри зростання доходів українців, ціни на ринку нерухомості підвищуються все ж швидше, тому кількість платоспроможних клієнтів зменшуватиметься і, відповідно, уповільниться зростання цін. Експертка прогнозує +15% на житло у 2022 році.
Альтернативна думка. Натомість президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрій Піта наголошує, що в Україні попит вже майже реалізовано.
За даними асоціації, на вторинному ринку в найпопулярнішій ніші (до 50 кв. м) ціни у жовтні порівняно з вереснем зросли лише на 1,5-2%. На первинному ринку в найбільших містах (Київ, Одеса, Харків, Дніпро) попит знизився на близько 10%, тож в АНФУ очікують на зростання цін до кінця року не більш як на 2-3%.
«Головний висновок: в Україні очікується доволі тривалий період стабільних цін на житло. Платоспроможний попит майже вичерпався, і без розвитку іпотеки — загальної, доступної — в Україні фактично немає джерел до розширення кола потенційних покупців», — каже президент асоціації.
Водночас і Піта упевнений, що не йдеться про кризу, адже причина — у зміні тенденцій на ринку. Він також не бачить передумов для будь-якого обвалу ринку.
Інвестиції в нерухомість — завжди ризик. А от Денис Суділковський із ЛУН давати якісь прогнози не став, наголосивши, що потенційні покупці мають самостійно зважувати всі ризики й ухвалювати рішення.
«Інвестиції в нерухомість — це ризик, тому прогнози робити недалекоглядно. ЛУН наполягає на свідомому підході під час вибору новобудови та нагадує про необхідність перевіряти перебіг будівництва, документи та історію забудовника перед покупкою», — зазначив він.
Ми не можемо не приєднатися до такої поради, адже за будь-яких умов на ринку купівля житла — серйозний крок, і перш ніж його робити, треба все ретельно обміркувати та перевірити.
