В Україні створять чорний список ЖК: навіщо це потрібно і на що чекати інвесторам

В Україні, за різними оцінками, недобудовані і вчасно не введені в експлуатацію близько 5 000 багатоповерхівок. Кожен десятий будинок побудований з порушеннями вимог та закону. Проблему недобудов у країні не вирішували тривалий час. Тепер Кабмін зробив перший крок на цьому шляху – створить чорний список житла, яке не прийняли в експлуатацію. Такі списки місцева влада має сформувати до 15 квітня і надати їх Міністерству розвитку громад та територій до 15 травня 2022-го.

Які будинки вноситимуть до списку?

Скільки недобудованих будинків в Україні та в якому вони стані, поки що сказати складно. Експерти наводять різні цифри. Наприклад, архітектор і активіст Віктор Глеба стверджує, що проблемних будівель у нас близько 5 000. За його словами, майже кожна 5-та багатоповерхівка – недобудова.

“Я називаю це будівельною рулеткою. 5 набоїв і один буде ваш. Як кажуть, крутіть барабан…” – каже Глеба.

Щоб дізнатися, скільки недобудов насправді, в уряді запланували деяку “інвентаризацію”. Кабінет міністрів передбачив низку критеріїв, виходячи з яких житлові будинки, які не ввели в експлуатацію, вноситимуть у своєрідний чорний список. Туди включать об’єкти, які:

 

• належать до об’єктів будівництва із середніми (СС2) та значними наслідками (СС3) – від 5 поверхів та вище;

• фінансування будівництва здійснювалося з використанням залучених коштів фізичних та/або юридичних осіб;

• об’єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію згідно з договорами, якими залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, або згідно з проєктною документацією;

• будівельні роботи на об’єкті будівництва не проводяться більш ніж два останніх роки.

Зрозуміло, цей перелік не буде містити всіх довгобудів, адже кожен випадок – унікальний і може не потрапити під критерії. Бувають випадки, коли за документами має бути побудований будинок на 3-4 поверхи, а за фактом будується на 12, або навколо будівництва йде тільки імітація робіт. Але інвесторам, які переживають, чи потрапить їхній будинок у список, варто спершу дізнатися, навіщо цей перелік і що далі буде з довгобудами.

На кожен із будинків у переліку має бути заведена справа, яка містить, за наявності, інформацію про технічний стан об’єкта, кількість мешканців, дані про замовника, причину призупинення будівництва тощо. Фактично в ній зібрано повну інформацію. Але навіщо це Міністерству? Чи добудовуватимуть вони ці будинки? Цього в уряді поки що не оголосили.

За словами юриста та консультанта з нерухомості Івана Кудояра, такий список створюється не так для того, щоб виявити проблемні будівництва, а для того, щоб зібрати податки. На його думку, це перший крок до створення реєстру нерухомості, що будується.

Що робитимуть зі списком далі?

За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрія Піти, формування переліку недобудов – це лише перший крок на шляху вирішення проблеми. Далі потрібна “дорожня карта” після завершення цих об’єктів. Піта бачить її так:

• Проведення технічного, юридичного та фінансового аудиту з розрахунком кошторису завершення будівництва того чи іншого об’єкта.

• Підтвердження кількості громадян, які вклали кошти у той чи інший об’єкт та розроблення механізму безпроблемного отримання ними квартир після закінчення будівництва.

• Вирішення земельних питань, дозволів на будівництво, під’єднання до інженерних мереж: якщо, наприклад, будівництво велося незаконно або з порушеннями.

• Залучення девелоперів до добудови того чи іншого об’єкта взамін на різного роду преференції, як виділення окремих ділянок під їхні майбутні проєкти.

• Залучення комерційних чи інших кредитних організацій надання пільгових кредитів на завершення проєкту.

• Розробка механізмів інвестиційних конкурсів, у яких головними зобов’язаннями забудовника стали б регламентація термінів будівництва, фінансові й технічні можливості компаній з добудови та контролю над самим будівництвом.

• Розробка ефективних механізмів для уникнення появи нових недобудов.

Чи це означає, що проблему довгобудів хочуть зняти з держави і перекласти на плечі місцевої влади? Глеба впевнений – мета інша. Список формують, щоб виділити найбільш привабливі об’єкти, які можна передати “потрібним” компаніям та закінчити з максимальною вигодою: “Тут хочуть повторити схему “Укрбуду”, коли найвигідніші будівництва віддали під добудову за бюджетні гроші. Хтось знову хоче мільярд доларів”.

Поки інвестори недобудованих ЖК думають, чи попадуть їхні будинки в список і чи варто спробувати продати проблемну нерухомість, експерти запевняють: інвесторам інвентаризація поки ніяк не допоможе. Адже навіть якщо будинок потрапить до списку – добудувати його поки що ніхто не обіцяє.

“До чого тут інвестори? – дивується Глеба. – Те, що держава перерахує недобудови, їм не допоможе. У кожного інвестора своя проблема. І що, що буде список? “Аркада” по ньому добудує “Патріотику”? Ні. Насамперед треба було не списки створювати, а посадити тих, хто дав дозволи на реконструкцію туалету із будівництвом ЖК без документів про землевідведення”.